Longtemps privé d’entretien et de rénovation, le parc immobilier algérien s’est considérablement détérioré au point où de nombreux immeubles mettent en péril la vie de leurs occupants et celles des riverains. L’État a certes fait ces dix dernières années un effort financier considérable pour réhabiliter un certain nombre de bâtiments, mais le budget pluri annuel de 65 milliards de dinars dégagé à cet effet, n’est en réalité qu’une goutte d’eau dans la mer, tant l’ampleur des dégâts qui affecte les immeubles ayant plus de trente années d’âge, est grande.
La limite de l’action engagée par les pouvoirs publics est d’autant plus réduite qu’elle ne concerne que quelques immeubles emblématiques localisés dans les artères principales des grandes villes (Alger, Oran, Constantine) alors que l’écrasante majorité du parc immobilier algérien, essentiellement réalisé du temps de la colonisation française, est en exclu. Il est également à craindre que les quelques actions de rénovation en chantiers soient subitement stoppées par le déclin des crédits de paiement résultant des coupes budgétaires que l’Etat devra impérativement opérer faute de liquidités.
Dans un pays où il ne se construit pas assez de logements et où beaucoup d’immeubles s’effondrent faute d’entretien, la maintenance immobilière et la rénovation urbaine revêtent pourtant une importance particulière. Si elles ne contribuent pas à la production de nouveaux logements, ces actions de maintenance permettent néanmoins de réduire l’ampleur de la crise, en abritant dans ces immeubles remis à neuf des dizaines de milliers de citoyens dans de bonnes conditions de confort et de sécurité.
Alors que les pays industrialisés la maintenance immobilière (entretien, réparation, rénovation et réhabilitation) représente en moyenne 30% de la valeur de la production d’habitat, elle ne constitue en Algérie qu’une activité marginale à laquelle les pouvoirs publics tardent à fournir l’arsenal juridique et les moyens financiers requis pour la promouvoir au rang d’une activité économique à part entière.
Si elle n’est effectivement pas productrice de logements neufs, la maintenance immobilière permet au moins de ne pas exacerber le déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitat en allongeant la durée de vie des vieux immeubles d’habitation qui, à défaut, se seraient effondrés et par conséquents soustraits du parc immobilier national. Tout plaide donc pour la promotion de cette activité en Algérie où l’on construit encore trop peu de logements malgré les efforts louables déployés par l’Etat ces quinze dernières et où le patrimoine immobilier en grande partie hérité de la colonisation est en phase de dégradation avancée.
Les citoyens délogés en raison du danger d’effondrement que présente leurs immeubles restés trop longtemps sans entretien, constituent une charge supplémentaire pour l’Etat qui n’arrive même pas à satisfaire la demande naturelle générée par la subite envolée de la démographie. Si les immeubles en question avaient bénéficié d’un minimum de maintenance ils seraient à l’évidence encore debout et leurs occupants continués à y vivre décemment. C’est dire l’importance de la maintenance immobilière notamment en période de forte tension sur le logement.
La maintenance immobilière qui consiste à entretenir, réparer et rénover périodiquement des immeubles mérite également d’être organisée et encouragée de manière à ce qu’elle devienne l’apanage de promoteurs immobiliers professionnels. L’enjeu est important car un train de rénovations immobilières encadré par des gens du métier permet de développer encore davantage l’industrie des matériaux de construction et de garantir l’essor des petites et moyennes entreprises dans un large éventail d’activités comme la maçonnerie, la plomberie, l’électricité, la ferronnerie, la peinture-vitrerie et autres.
Ce sont des entreprises faciles à créer car elles ne requièrent pas de gros capitaux ni d’équipements sophistiqués. Les instruments et outils de travail traditionnels qu’il est possible de produire localement suffisent largement à l’exercice des différents métiers de la maintenance immobilière. Beaucoup d’entreprises pourraient donc naître et se développer pour le grand bien de notre parc immobilier national, s’il y avait de la part des pouvoirs publics, mais aussi, des propriétaires privés qui détiennent une importante partie des immeubles, un réel intérêt pour la maintenance.
Sur le terrain le constat est en effet alarmant. Les vieux immeubles pour certains ayant une valeur historique continuent à se dégrader et à se fragiliser pour être à la merci du moindre déchaînement de la nature. Le séisme de Mai 2003 a apporté la preuve de la vulnérabilité de ces immeubles qui sont effondrés ont subi de gros dégâts à cette dramatique occasion. On a ainsi pu mesurer l’ampleur du désastre dans les villes d’Alger et Boumerdès, que l’Etat et les propriétaires des bâtiments concernés ont chèrement payés en engageant dans l’urgence de coûteux travaux de confortement et de réparation. Plus grave encore, le séisme a révélé au grand jour que des immeubles beaucoup plus récents peuvent avoir le même destin lorsque leurs occupants leur ont fait subir des dégâts que les propriétaires n’ont pas réparé à temps. C’est du reste ce spectacle de laideur et d’extrême fragilité qu’offrent bon nombre d’immeubles de cités édifiées depuis à peine quelques années, mais très mal entretenus notamment par les OPGI concernées.
L’état d’abandon dans lequel se trouve le patrimoine immobilier algérien, s’explique par la privatisation d’une grande partie des logements publics, en application des lois relatives à la cession des biens de l’Etat à des particuliers promulguées au début des années 80, sans prendre la peine de transférer la responsabilité de l’entretien des logements privatisés à leurs nouveaux propriétaires ou copropriétaires. Faute de dispositif réglementaire et législatif susceptible d’encadrer les syndicats d’immeubles sensés assumer cette lourde responsabilité, l’Etat s’est vu contraint de continuer à assumer cette charge à travers ses offices (OPGI, AADL).
Une charge évidemment trop lourde que les syndics d’immeubles ne sont évidemment pas en mesure d’assumer correctement du fait du vide juridique et de l’importance et de la complexité du patrimoine. Le cadre législatif et réglementaire régissant la gestion des immeubles et leurs espaces communs étant suffisamment clarifié, il est en effet temps que l’Etat qui n’est plus propriétaire des logements privatisés, passe la relève aux nouveaux propriétaires qui géreront les bâtiments qu’ils occupent au moyen d’ « administrateurs de biens » expressément constitués à cet effet. Ce serait une action salutaire pour le patrimoine immobilier algérien qui souffre précisément de ce défaut de prise en charge permanente par ceux qui sont les plus concernés, à savoir, les occupants fussent-ils propriétaires ou seulement locataires.
Pour ce qui est du patrimoine immobilier privé (plus de 80% du parc immobilier algérien) qui accumule un retard encore plus grand en matière d’entretien, l’état de dégradation avancé dans le quel il se trouve s’explique en grande partie par la réglementation des loyers qui ne prévoit pas de révisions à la hausse, quand bien même leurs propriétaires effectueraient de coûteux travaux de rénovation. L’effondrement d’immeubles privés auxquels on assiste, malheureusement de plus en plus fréquemment, notamment dans les quartiers anciens, est certes dû à la sur-occupation des logements en question, mais notre conviction est que ces immeubles auraient certainement vécu plus longtemps, si leur propriétaires les avaient pris la peine de les entretenir. C’est pourquoi il est important de les impliquer dans ces actions de sauvegarde que constituent l’entretien, la réparation et la rénovation, au moyen de mesures incitatives, mais également, pénales.
