Une circulaire de la Direction générale des impôts (DGI), datée du 4 mars 2026, précise les nouvelles règles applicables au calcul de la plus-value immobilière soumise à l’IRG. En l’absence de prix d’acquisition ou de création, un montant forfaitaire fixé à 40 % du prix de vente est désormais retenu, conformément à la loi de finances 2026.
La circulaire a pour objet « IRG – Modalités de détermination du montant servant de prix d’acquisition ou de valeur de création, pour le calcul de la plus-value de cession à titre onéreux des immeubles bâtis ou non bâtis. »
« La présente circulaire a pour objet de porter à la connaissance des services fiscaux, les aménagements apportés par les dispositions de l’article 9 de la loi de finances pour 2026, à celles de l’article 78 du CIDTA, traitant des modalités de détermination de la plus-value de cession à titre onéreux des immeubles bâtis ou non bâtis, imposable à l’Impôt sur le Revenu Global (IRG) », indique la DGI.
Et de préciser : « En vertu des dispositions de l’article 78 du CIDTA, la plus-value imposable à l’IRG, au titre des cessions à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis, est constituée par la différence positive entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition ou la valeur de sa création par le cédant. »
« Toutefois, en pratique, certaines opérations de cession concernent des biens anciens ou issus de démembrement de propriétés familiales, de transmissions non formalisées ou d’actes dont la valeur du bien, objet de cession, n’est pas portée sur le document attestant la propriété, à l’instar des livrets fonciers, pour lesquels aucun prix d’acquisition ou de création n’est consigné, d’où la difficulté de déterminer la plus-value imposable à l’IRG », ajoute l’administration fiscale.
C’est à ce titre que l’article 9 de la loi de finances pour 2026, modifiant l’article 78 du CIDTA (Code des Impôts Directs et Taxes Assimilées), prévoit « la prise en compte d’un montant calculé forfaitairement, sur la base du prix de vente du bien, objet de cession, en tant que prix d’acquisition ou valeur de création. »
Les nouvelles dispositions de l’article 78 du CIDTA, prévoient, « en cas d’impossibilité de détermination du prix d’acquisition ou de création d’un bien objet de cession, pour les besoins du calcul de la plus-value imposable à l’IRG, de fixer ce prix, forfaitairement, à quarante pour cent (40%) du prix de vente. »
Exemple :
Soit un particulier procédant à la vente d’un bien immobilier bâti (ancienne bâtisse), acquis en 1969, dont le prix d’acquisition n’est pas porté sur le document attestant de la propriété.
Le prix de vente dudit bien est de 10.000.000 DA.
Ainsi, pour les besoins de la détermination de la plus-value de cession de ce bien immeuble, imposable à l’IRG, il convient de retenir le taux forfaitaire de 40% de son prix de vente, qui sera considéré comme le prix d’acquisition du bien en question.
10.000.000 DA x 40% = 4.000.000 DA
Ainsi, la plus-value de cession soumise à l’IRG, sera calculée comme suit :
Plus-value de cession = 10.000.000 DA – 4.000.000 DA – (droits, taxes et frais dûment justifiés supportés à l’occasion de la vente).
« Lorsque le prix d’acquisition ou de création d’un bien, objet de cession, est déterminé forfaitairement, tel que décrit ci-dessus, il n’y a pas lieu de tenir compte, pour les besoins de calcul de la plus-value de cession imposable à l’IRG, des éventuels frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration, qui auraient été supportés par le vendeur, même lorsque ceux-ci sont dûment justifiés », souligne la DGI, qui ajoute que « les prescriptions de la présente circulaire prennent effet à compter du 1er janvier 2026. »
