« D’après les experts, 75% du coût d’un immeuble est destiné à l’entretien et la maintenance. Sans le paiement des cotisations/charges, aux moins les charges de premier degrés, il est difficile de maintenir une cité »
Tel est le constat fait par Lotfi Ramdani, fondateur du site L.keria et expert immobilier, dans sa communication retraçant l’historique de la promotion immobilière en Algérie, présentée lors de la première édition du Sipiau, qui se tient du 8 au 11 février, à la Safex.
En ajoutant « l’absence de savoir faire des entrepreneurs chargés de l’entretien et de la maintenance est un facteur aggravant, d’où la nécessité de mettre en place d’une stratégie de formation dans le domaine de la gestion immobilière et de profiter des 2 années de gestion obligatoire des promoteurs immobilier pour initier et faire monter en compétence les jeunes algériens dans une démarche plurisectorielle. ».
Il semble que, selon l’intervenant, « les 32 recommandations de l’atelier tenu lors du Congrès extraordinaire de l’Organisation nationale des promoteurs immobiliers (Onpi), en date du 19 janvier de l’année en cours, concernant la loi 11-04 relative à la promotion immobilière, ont eu trait à l’amendement de cette loi pour combler le vide juridique lors du retrait de l’agrément du promoteur immobilier pendant les 2 ans de gestion immobilière obligatoire et permettre ainsi au promoteur de gérer la copropriété indépendamment de l’état de son agrément, et ce, afin de garantir le bon fonctionnement et la continuité de la gestion de la copropriété ».
« Il a été recommandé également, poursuit-il, de sous-traiter la gestion à un professionnel agréé. Enfin, il a été proposé de revoir ladite loi pour que la période de gestion de copropriété incombant au promoteur démarre à partir de l’installation effective de l’assemblée générale de copropriétaires ».
« Ces propositions vont être ultérieurement transmis à qui de droit. », tient à préciser Ramdani.
Couper l’eau et l’électricité pour le recouvrement des charges
Enchainant, le conférencier a aussi relevé que « le problème majeur de nos cités est le recouvrement des charges. Afin de faciliter cette opération pour l’administrateur de biens, l’Onpi préconise la mise en place d’un mécanisme de recouvrement rapide et efficace des loyers et des charges, comme en donnant la possibilité à l’administrateur de couper l’eau ou l’électricité par voie une ordonnance de justice » .
En deuxième lieu, le fondateur du site L.keria, a rapporté « une autre approche plus éducative a été proposé par les experts, celle de donner le droit au promoteur / administrateur de proposer les mêmes activités qu’une coopérative (exonération TVA etc.) pour instaurer le système bonus/malus afin d’encourager les bons payeurs et sanctionner les mauvais. Cependant, il faut préciser que le coût de recouvrement des charges (lettres recommandée, huissiers etc.), doivent être imputées aux seuls copropriétaires défaillants ».
Enfin, Ramdani a plaidé « pour harmoniser la comptabilité de toutes les cités et faciliter la tenue de cette dernière, il est recommandé la mise en place d’une nomenclature commune pour l’appellation des charges : Charges communes, Charges ascenseurs, Charges eau froide … »
Aussi, « pour éliminer tout abus, il faut l’établissement d’un plan comptable spécifique à la gestion immobilière nécessaire avec la création de sous comptes pour les charges de copropriété au niveau du compte de l’administrateur de bien. En plus de cela, il faut distinguer les copropriétés selon leurs tailles ; les plus petites peuvent tenir une comptabilité simplifiée, contrairement au plus importantes où il y a lieu d’exiger une comptabilité plus détaillée ».
Les cinq étapes de la promotion immobilière
En ce qui concerne l’historique de la réglementation relative à la promotion immobilière en Algérie, Lotfi Ramdani l’a scindé en 5 périodes distinctes.
« De 1962 à 1975 : régime issu de la reconduction de la législation antérieure à l’indépendance, puis le régime spécifique aux immeubles déclarés vacants ; de 1975 à 1983 : le premier code civil (Ordonnance 75-58) a introduit les droits et obligations des locataires et propriétaires, et en 1976 un texte d’application est venu réglementer la copropriété ; de 1983 à 1993 : la loi 83-01 a modifié substantiellement la partie du code civil traitant de la copropriété. Cette modification était nécessaire suite aux changements opérés en 1981, année du début de la cession des biens immobiliers de l’Etat. L’année 1983 a connu aussi la promulgation du décret 83-666 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs ; de 1993 à 2011 : le décret 93-03 a qualifié d’acte de commerce la gestion immobilière, toute activité d’administration et de gestion immobilière pour compte ouverte à toute personne physique ou morale ayant la capacité juridique d’effectuer des actes de commerce, et enfin de 2011 à ce jour et suite aux recommandations formulées en 2008, la loi 11-04 relative à l’activité du promoteur immobilier oblige ce dernier à gérer ou faire gérer pour son compte la copropriété pendant 2 années. Trois années plus tard, le décret 14-99 vient abroger celui de 1983 en apportant toute la précision nécessaire à une gestion immobilière efficace ».
