Abdelhamid Boudaoud (Pdt du Collège National Des Experts Architectes) : « Quand le bâtiment va, tout va »

Le secteur de l’habitat comptait hier 116 entreprises opérationnelles dont 14 spécialisées dans un seul type d’activité. A nos jours nous avons 26000 entreprises, mais de quelle manière. 63.45 % disposent d’une cuisine, 19.62% d’une salle de bain, Le sol constitue le point le plus sensible, 50% des désordres subis par un ouvrage sont dus au sol).

Par ailleurs, le passage du Taux d’Occupation par Logement (TOL) de 6,1 en 1966 à presque 8 dans les années 90, oscillant entre 5,8 et 6 confirme bien la dégradation des conditions de vie des populations 

Les jeunes diplômés des écoles d’architecture normalement ne doivent avoir aucune difficulté à trouver un travail dans le secteur du bâtiment et les cabinets de recrutement ont beaucoup de travail en ce moment. C’est le grand mercato du BTP comme le disent certains ; notre pays est devenu un chantier

 “Quand le bâtiment va, tout va” sous-entend que le secteur économique de la construction est le guide de l’ensemble de l’économie Algérienne, or aujourd’hui la construction ne représente qu’à peine quelque pourcent du PIB alors qu’au début des années 70, elle représentait près de 40%, cet adage est de moins en moins vérifié. La construction perd de son influence.

A nos jours, la crise de logement pointe au nez du citoyen, malgré l’effort quantitatif enregistré en matière de logement c’est comme si rien n’avait été fait. La population est  toujours devant ces mêmes problèmes

Manque flagrant de qualification de la main d’œuvre malgré les 1535 CFPA existants sur le territoire national avec une capacité de 650.000 stagiaires toutes branches confondues et une enveloppe financière lourde.

A titre d’exemple, le plus souvent on confie la gestion du secteur de l’habitat et de la construction à un personnel non technique dont le profil et la formation ne répondent pas aux normes requises et sans expérience apparente.

Le coût de la réalisation de logement qui était de 750 DA/m2 en 1969, 3000DA/m2 en 1984, a dépassé 30000DA/m2 en 2010, soit 50000DA/m2 aujourd’hui. C.a.d 80 fois s’est augmenté

1. Le patrimoine immobilier vétuste et sa classification

En effet il nous apparait indispensable qu’un diagnostic détaillé soit établi pour chaque commune (les différents parcs : immobiliers existants,  vétustes, inoccupés, inachevés, neufs, les besoins en logements et matériaux)

L’œuvre n’est pas l’affaire d’un seul ministère mais de tous les secteurs concernés : Ministère de l’intérieur, agriculture, hydraulique, industrie, enseignements, justice, culture, habitat, aménagement du territoire, tourisme, finances, formation professionnelle, etc..

Il est important de comprendre qu’il ne suffit pas de construire du neuf mais d’en assurer régulièrement l’entretien et la maintenance, car tout logement ou équipement a une durée de vie  et est  sujet périodiquement à une usure qu’il y a lieu de minimiser dans le cadre d’un programme concret de suivi et réhabilitation, d’où la nécessité absolue de doter chaque bâtiment d’un carnet de santé.  Manque de dialogue entre la population et l’administration, manque de porte ouverte.

Maitre  de l’œuvre : 

Agrément  d’Architecte :

A titre indicatif depuis 1962 à ce jour, aucun nom d’architecte algérien n’a émergé comme c’est le cas dans tous les pays du monde.

Dans le même ordre, nous pouvons facilement vérifier les références professionnelles des principaux maîtres d’ouvrages (OPGI, EPLF, APC ministères etc.….) ne sont en possession d’un fichier et d’une classification d’architecture. Vu les architectes sont régulièrement honorés à travers des distinctions que leur fournissent les autorités. 

Le ministère de l’habitat et de l’urbanisme a pris la mesure de suspendre les inscriptions et la réinscription au tableau national des architectes (les architectes qui ont continué à intervenir à titre privé ont été soumis à la procédure de l’autorisation ponctuelle par opération.

Décret législatif N°94-07 du 18/05/94 relatif aux conditions de la production architecturale et à l’exercice de la profession de l’architecte 

Le nombre d’Architectes : d’après le tableau National agréé par le Ministère des travaux publics et de la construction des Architectes du mois de Mai 1976 il en ressort : 111 Architectes dont 50 Architectes Algériens et 61 Architectes Etrangers (voir la liste de l’ordre des architectes de 1976).

L’an 2012 le nombre d’Architectes qui était de 111 passe à 12000 Architectes agréés soit 8 Architectes / commune et 2 Architectes pour 100000 Habitants et 4035 Ingénieurs agréés et 3 ingénieurs / commune et 1 ingénieur pour 100000 Habitants par le Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme sur le territoire National dont 12 000 diplômés : Toutes les structures sont couvertes par des Architectes et ingénieurs : DUC, DLEP, APC, Administration, Entreprises et autres 

Le secteur de l’habitat comptait hier  116 entreprises opérationnelles dont 14 sont spécialisées dans un seul type d’activité. A nos jours nous avons 26000 entreprises, mais de quelle manière. Ces dernières exercent-elles ? Sans la sécurité du travailleur, elles méconnaissent les types d’équipement de protection individuelle. On n’a qu’à voir ce qui se passe sur chantier ; manque de sécurité total, normalement la médecine du travail doit suivre et donne des résultats.

Des responsabilités à choix multiples 

Véritable profession à risque, l’architecte est en permanence sur le fil du rasoir. La largesse de ses missions et de ses obligations l’expose à voir engager sa responsabilité ou plutôt, l’une de ses responsabilités. En effet, le choix de la responsabilité est très largement ouvert pour les personnes victimes des erreurs de l’architecte : responsabilité contractuelle, responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle, responsabilité pénale, responsabilité déontologique et sans oublier la garantie décennale et biennale due après la réception de l’ouvrage. La première chambre civile de la cour de cassation a expliqué dans sa décision du 9 octobre 1962 que la responsabilité sera contractuelle si le dommage est né pendant l’exécution des travaux mais délictuelle ou quasi-délictuelle si le dommage se produit en dehors de tout contrat ou du contrat s’il existe.

Maitre de l’ouvrage : Responsable et pilote de l’opération immobilière.

La maitrise d’ouvrage doit alors s’entourer des compétences techniques, juridiques et commerciales. Les maitres d’ouvrages ont tendances à retenir des BET et des Entreprises sur des bases subjectives telles que le critère du moins disant de l’organisme localement situé.

En même temps il est important de souligner que l’élaboration des cahiers des charges n’est pas le fruit des professionnels mais de simples administratifs qui le plus souvent ne sont pas imprégnés du terrain et qui œuvre de la réalité le plus souvent avec précipitation avec comme corollaire davantage de logements et à moins de frais. Ceci explique amplement la qualité médiocre qui caractérise les logements  réceptionnés à ce jour

Recommandations :

Faire le bilan des instruments de l’urbanisme tel qu’établis par la loi 90-29, modernisation et simplification du permis de construire, réforme du permis de construire, une liste exhaustive doit être fixée pour des travaux soumis au permis de construire, à autorisation ou à simple déclaration. 

Dans la loi 90-29 et son décret exécutif 91-171 la liste des différents travaux n’était pas soumise, d’où une imprécision qui a conduit à des incompréhensions : fixer le délai d’instruction du PC, fixer le délai du permis de construire, la durée et la date de son renouvellement le suivi et contrôle doit être fait par un Architecte, l’interlocuteur direct avec toute administration c’est l’architecte, la responsabilité de l’architecte, déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux doit être délivrée par l’architecte, un dialogue doit être mené avec tous les partenaires pour l’amélioration de la situation de cet élément fondamental qui est le permis de construire, la clarification des procédures, la fiabilisation des délais d’instruction et de réalisation des travaux, la responsabilité des acteurs, que chaque commune ait son site internet, d’informer l’administration et le recyclage de son personnel technique pour l’adopter à la modernisation et la simplification du permis de construire, l’harmonisation des collectivités locales, par un guide de citoyen.

S’agissant de la qualité des constructions, il faut avouer que la responsabilité majeure incombe aux maitres de l’ouvrage, qui retiennent pour la maitrise d’œuvre et le suivi de chantier des BET qui ne disposent souvent pas d’expérience ou bien sur la base de critères subjectifs tel quel implantation locale du BET ou bien l’étude la moins disant. Ce qui se traduit par toutes les imperfections, et insuffisances.

Couts et retards que connaissent la majeure partie des projets de construction.

Accorder plus de délai et d’importance à l’architecte pour l’élaboration des études, pour éviter les blocages ou les entraves lors de la réalisation. Admettre loyalement que de nombreux architectes et BET ne disposent pas de toute la qualification et expérience voulues pour conduire à eux seuls certains projets importants ou spécifiques. Manque de coordination collégiale. Les maîtres d’ouvrage doivent accorder plus d’importance et de rigueur dans l’élaboration des cahiers des charges et le choix judicieux et objectif des maîtres d’œuvres.

Recyclage des maîtres d’ouvrage

1/ Faire un constat détaillé de l’habitat 

2/Récupération des recouvrements des loyers qui sont à hauteur de 58% (des loyers impayés)

3/Attacher de l’importance à la formation des cadres 

4/Application de la loi 08-15 avec rigueur

Bilan des instruments d’urbanisme existant

Bannir la politique du nombre de logements

Réhabilitation du cadre bâti vétuste

Installation des concierges et des administrateurs au niveau de chaque cité 

Une présentation d’une nouvelle stratégie de politique rigoureuse de location

Les sociétés d’Assurance doivent jouer un rôle très important

Taxe d’habitation sur le logement inoccupé et veiller à une plus grande sensibilisation sur son importance et sa finalité.

• Encourager la culture de location en défiscalisant les propriétaires de logement (les premières années)
• Création de grille de vétusté
• Création de carnet de sante
• Création de la grille du prix au m2 par zone et par quartier  
• Faciliter l’accès au foncier 
• Rôle de l’assurance sur l’assurance de la location
• Cartographie des carrières de sable
• Cartographie des carrières de concassage

L’historique du permis de construire

– Loi Cornudet du 14 mars 1919 (complétée en 1924), transformation du permis de construire en mesure de police de l’urbanisme–… Loi du 15 juin 1943, naissance de la forme du permis de construire. Ce dernier devient obligatoire

– Loi n° 61-1298 du 30 novembre 1961.

– Le décret n°76-110 du 26 septembre 1975 portant réglementation des constructions relevant de l’ordonnance n° 75-67 du 26 septembre 1978 relative au permis de construire et au permis de lotir

– Loi n°82-02 du 06 février 1982, relative au permis de construire et au permis de lotir ; la délivrance du permis de démolition des immeubles ayant plus de 100 ans d’age, 1973

– Vu le décret n°82-304 du 09 octobre 1982 fixant les modalités d’application de la loi n°82-02 du 06 février 1982 relative au permis de construire et de lotir.

– Loi n°90-29 du 1er décembre 1990 relative à l’aménagement et l’urbanisme. (Voir article 34,73)

– Décret exécutif n°91-175 du 28 mai 1991 définissant les règles générales d’aménagement d’urbanisme et de construction.

– Décret exécutif n°91-176 du 28 mai 1991 fixant les modalités d’instruction et de délivrance du certificat d’urbanisme, du permis de lotir, du certificat de morcellement, du permis de construire, du certificat de conformité et du permis de démolir.

– Loi 04-05 modifiant et complétant la loi n° 90-29 relative à l’aménagement et l’urbanisme (art.76 : il est interdit d’entreprendre des travaux de construction sans permis de construire ou de les réaliser au mépris des plans graphiques ayant servi à l’obtention du permis de construire).

– Décret exécutif n° 15-19 du 25 janvier 2015 fixant les modalités d’instruction et de délivrance des actes d’urbanisme.

• Les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 3 ans,
• Les travaux ne sont pas achevés dans le délai (maximum 3 ans) de délivrance des actes d’urbanisme, modifié et complété
• L’architecture d’un pays est le cachet architectural de la nation»

Le secteur de l’habitat comptait hier  116 entreprises opérationnelles dont 14 sont spécialisées dans un seul type d’activité. A nos jours nous avons 26000 entreprises, mais de quelle manière. ces dernières exercent-elles ? Sans la sécurité du travailleur, elles méconnaissent les types d’équipement de protection individuelle.

• On n’a qu’à voir ce qui se passe sur chantier ; manque de sécurité total, tel que :

– un casque pour protéger la tête ;

– lunettes de sécurité pour protéger les yeux ;

– les bouchons d’oreilles ; un serre-tête antibruit ;

– un masque anti-poussière pour se protéger contre des particules fines ;

– des gants multifonctions ;

– chaussures de sécurité : solution idéale afin de protéger les pieds contre tout danger ;

– des vêtements de sécurité

• Le problème des bidonvilles a été quasi règle maintenant un autre problème se pose :les constructions inachevées qui datent depuis longtemps..,
• Les Présidents des communes étant les acteurs principaux du développement local de par leur travail de proximité avec le citoyen, elles sont confrontées, d’une part, à la diminution des subventions de l’Etat et, d’autre part, à une demande croissante en infrastructures et services (écoles, centres de santé, logement, transport…).
• Loi 08_15 du 20 juillet 2008  fixant les règles de mise en conformité des constructions et leur achèvement. N’a pas fait l’objet d' »amendement » mais plutôt de prolongation, à août 2019, des délais de régularisation de la situation de constructions et de leur achèvement conformément aux règles en vigueur.
• Des prolongations de 2016 à 2022 ;voir décret exécutif 09_154 dans son article voir article 8.dans les huit jours qui suivent le dépôt de la déclaration, les agents communaux de l’urbanisme doivent procéder à la visite de la construction au regard des informations et documents fournis par le déclarant.

Ce travail n’a pas été fait en appliquant la loi 90-29 du 1èr décembre de 1990 dans l’article 73. Si on avait appliqué la loi 90_29 on ne serait pas avec des milliers de bâtisses hors normes et surtout le respect de la loi.

Bâtisses inachevées et logements inoccupés une attention particulière devra être portée aux nombres de constructions inachevées (sur tout le territoire national depuis plus de 15 ans) ainsi que sur les nombreux logements inoccupés.

De telles informations permettront de connaitre la vraie situation, et à la commune de prendre des décisions pour atténuer ce phénomène en étudiant au cas par cas les situations rencontrées sur le terrain (création de banques de données communales)   

S’agissant des logements inoccupés et compte tenu de la forte demande de logements, il y a lieu d’adopter une stratégie appropriée pouvant garantir un meilleur marché locatif (création de la grille du prix m2 de location) ; en tenant compte du niveau social et du pouvoir d’achat du citoyen pour lequel le niveau actuel des loyers est quasiment inaccessible sur tout le territoire national (le paiement de la location se fait annuellement et au comptant, l’unique pays au monde). Il peut être éventuellement envisagé au profit de cette catégorie sociale une contribution de l’Etat pour leur permettre de réaliser leur propre habitation (système pavillonnaire) stratégie nationale pour le logement

Cela pourra être généralisé au PC .Les statistiques mensuelles devront être tenues  et affichées au niveau de chaque commune pour en évaluer l’avancement, ce qui encouragera les citoyens à formuler leur demande de régularisation cela pourra être généralisé au permis de construire.)

L’administration locale doit entreprendre de vastes compagnes de sensibilisation et se mettre pleinement à la disposition des usagers en leur apportant une plus grande contribution plutôt que de leur occasionner des blocages et des rejets tels que cela est enregistré dans de nombreuses communes.

Par ailleurs, nous nous étonnons que le peu de demandes de régularisation formulées à ce jour, se limite uniquement aux constructions privées.

Pourtant le secteur public (équipements …)  en est directement concerné notamment pour ce qui est des ZHUN qui ne disposent souvent pas de permis de construire ni d’un certificat de conformité et dont les logements ont été pourtant vendu « réglementairement » dans le cadre de la session des biens de l’Etat.

S’agissant des quartiers et lotissements sauvages qui ont fleuri de manière illicite, seule une étude urbanistique globale regroupant un panel d’expert pourra y apporter des solutions partielles et en atténuer ainsi au maximum les effets néfastes que nous subissons. 

Les communes doivent organiser des portes ouvertes tous les samedis avec leurs populations